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证券公司债券管理暂行办法

时间:2024-07-13 00:22:59 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9936
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证券公司债券管理暂行办法

中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会令

  第15号

  《证券公司债券管理暂行办法》已经2003年8月29日中国证券监督管理委员会第43次主席办公会议审议通过,现予公布,自2003年10月8日起施行。


  主席:尚福林

  二○○三年八月二十九日




  证券公司债券管理暂行办法

  第一章总则

  第一条为规范证券公司债券的发行和转让行为,保护债券持有人的合法权益,根据《公司法》、《证券法》及有关法律、行政法规的规定,制定本办法。

  第二条本办法所称证券公司债券是指证券公司依法发行的、约定在一定期限内还本付息的有价证券。

  证券公司发行债券适用本办法,但发行可转换公司债券的除外。

  第三条中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)依法对证券公司债券的发行和转让行为进行监督管理。

  第四条证券公司发行债券必须符合本办法规定的条件,并报经中国证监会批准。未经批准不得擅自发行或变相发行债券。

  第五条证券公司债券经批准可以向社会公开发行,也可以向合格投资者定向发行。定向发行的债券不得公开发行或者变相公开发行。

  第六条发行债券的证券公司(以下简称“发行人”)应当制定到期还本付息的有效措施,保护债券持有人的合法权益。

  第二章发行与承销

  第七条证券公司公开发行债券,除应当符合《公司法》规定的条件外,还应当符合下列要求:

  (一)发行人为综合类证券公司;

  (二)最近一期期末经审计的净资产不低于10亿元;

  (三)最近一年盈利;

  (四)各项风险监控指标符合中国证监会的有关规定;

  (五)最近两年内未发生重大违法违规行为;

  (六)具有健全的股东会、董事会运作机制及有效的内部管理制度,具备适当的业务隔离和内部控制技术支持系统;

  (七)资产未被具有实际控制权的自然人、法人或其他组织及其关联人占用;

  (八)中国证监会规定的其他条件。

  第八条证券公司定向发行债券,除应当符合《公司法》规定的条件外,还应当符合前条第(四)、(五)、(六)、(七)、(八)项规定的要求,且最近一期期末经审计的净资产不低于5亿元。

  第九条定向发行的债券只能向合格投资者发行。合格投资者是指自行判断具备投资债券的独立分析能力和风险承受能力,且符合下列条件的投资者:

  (一)依法设立的法人或投资组织;

  (二)按照规定和章程可从事债券投资;

  (三)注册资本在1000万元以上或者经审计的净资产在2000万元以上。

  第十条发行债券募集的资金应当有确定的用途和相应的使用计划及管理制度。募集资金的使用应当符合法律法规和中国证监会的有关规定,不得用于禁止性的业务和行为。

  第十一条发行人应当聘请证券资信评级机构对本期债券进行信用评级并对跟踪评级做出安排。

  证券资信评级机构对评级结果的客观、公正和及时性承担责任。信用评级报告的内容和格式应当符合有关规定。

  第十二条发行人应当为债券的发行提供担保。为债券的发行提供保证的,保证人应当具有代为清偿债务的能力,保证应当是连带责任保证;为债券的发行提供抵押或质押的,抵押或质押的财产应当由具备资格的资产评估机构进行评估。

  公开发行债券的担保金额应不少于债券本息的总额,定向发行债券的担保金额应不少于债券本息总额的百分之五十。

  第十三条发行人应当为债券持有人聘请债权代理人。聘请债权代理人应当订立债权代理协议,明确发行人、债券持有人及债权代理人之间的权利义务及违约责任。

  发行人应当在募集说明书中明确约定,投资者认购本期债券视作同意债权代理协议。

  发行人可聘请信托投资公司、基金管理公司、证券公司、律师事务所、证券投资咨询机构等机构担任债权代理人。

  第十四条发行人应当聘请律师事务所参照中国证监会证券发行的有关规定出具法律意见书和律师工作报告。

  律师应当针对债券的特点,重点对债券的发行条件、发行方案、发行条款、担保、信用评级、专项偿债账户、债权代理人、债券持有人会议等,明确发表法律意见。

  第十五条发行人应当聘请有主承销商资格的证券公司组织债券的承销。定向发行的债券,经中国证监会批准可以由发行人自行组织销售。

  第十六条证券公司发行债券应当由董事会制定方案,股东会对下列事项做出专项决议:

  (一)发行规模、期限、利率;

  (二)担保;

  (三)募集资金的用途;

  (四)发行方式;

  (五)决议有效期;

  (六)与本期债券相关的其他重要事项。

  第十七条证券公司申请发行债券,应当向中国证监会报送下列文件:

  (一)发行人申请报告;

  (二)董事会、股东会决议;

  (三)主承销商推荐函(附尽职调查报告);

  (四)募集说明书(附发行方案);

  (五)法律意见书(附律师工作报告);

  (六)经审计的最近三年及最近一期的财务会计报告;

  (七)信用评级报告及跟踪评级安排的说明;

  (八)偿债计划及保障措施的专项报告;

  (九)关于支付本期债券本息的现金流分析报告;

  (十)担保协议及相关文件;

  (十一)债权代理协议;

  (十二)发行人章程和营业执照复印件;

  (十三)与债券发行相关的其他重要合同;

  (十四)中国证监会要求报送的其他文件。

  第十八条定向发行债券,拟认购人书面承诺认购全部债券且不在转让市场进行转让,经拟认购人书面同意,发行人可免于信用评级、提供担保、聘请债权代理人。

  前款所述的债券只能通过协议转让的方式进行转让。转让双方应当在协议中就该债券的转让限制和风险分别作出明确的书面提示和认可。

  第十九条债券的承销可采取包销和代销方式。

  承销或者自行组织的销售,销售期最长不得超过90日。

  第二十条公开发行的债券,在销售期内售出的债券面值总额占拟发行债券面值总额的比例不足50%的,或未能满足债券上市条件的,视为发行失败。发行失败,发行人应当按发行价并加算银行同期存款利息返还认购人。

  债券发行结束之前,发行人不得动用所募集的资金,主承销商和债权代理人负有监督义务。

  第二十一条公开发行的债券应当向社会公开发行,每份面值为100元。定向发行的债券应当采用记账方式向合格投资者发行,每份面值为50万元,每一合格投资者认购的债券不得低于面值100万元。

  发行债券可按面值发行,也可采取其他方式发行,具体方式由发行人和主承销商协商确定。

  第二十二条债券的利率由发行人与其主承销商根据信用等级、风险程度、市场供求状况等因素协商确定,但必须符合企业债券利率管理的有关规定。

  第二十三条债券的期限最短为一年,最长不超过五年。

  第三章托管与转让

  第二十四条证券公司债券应当由中国证券登记结算有限责任公司负责登记、托管和结算。

  经批准,中央国债登记结算有限责任公司也可以负责证券公司债券的登记、托管和结算。

  第二十五条公开发行的债券应当申请在证券交易所挂牌集中竞价交易。经中国证监会批准的,也可采取其他方式转让。

  申请债券上市的证券公司应当与证券交易所订立上市协议,遵守证券交易所债券上市规则,接受证券交易所的监管。

  第二十六条债券申请上市应当符合下列条件:

  (一)债券发行申请已获批准并发行完毕;

  (二)实际发行债券的面值总额不少于2亿元;

  (三)申请上市时仍符合公开发行的条件;

  (四)中国证监会规定的其他条件。

  第二十七条上市债券到期前一个月终止上市交易,由发行人办理兑付事宜。

  债券上市的证券公司出现《证券法》第五十五条、第五十六条规定情形的,由证券交易所做出暂停交易或终止上市的决定。

  第二十八条定向发行的债券可采取协议方式转让,也可经中国证监会批准采取其他方式转让,最小转让单位不得少于面值50万元。债券的转让应当在合格投资者之间进行,且应当符合转让场所的业务规则。

  发行人、主承销商、提供转让服务的证券公司、转让人均应当对合格投资者身份进行必要的审查和确认,非合格投资者不得参与定向发行债券的认购、受让活动。

  第二十九条定向发行债券的发行人、主承销商、提供转让服务的证券公司应当将经审查确认的合格投资者的相关资料向登记结算公司申报,并办理证券帐户的开立、注册手续。合格投资者只能使用在登记结算公司注册的证券帐户进行债券的申购、受让等投资活动,并填制债券的认购表或受让表。

  第四章信息披露

  第三十条证券公司发行债券,应当按照中国证监会的有关规定制作募集说明书和其他信息披露文件,保证真实、准确、完整、及时地披露一切对投资者有实质性影响的信息。但定向发行债券的募集说明书及相关资料不得在媒体上公开刊登或变相公开刊登。

  发行人及有关当事人不得以任何方式误导投资者购买债券。

  第三十一条发行人应当在募集说明书的显著位置提示投资者:“投资者购买本期债券,应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件,进行独立的投资判断。中国证监会对本期债券发行的批准,并不表明其对本期债券的投资价值作出了任何评价,也不表明对本期债券的投资风险作出了任何判断”。

  第三十二条募集说明书、上市公告书、定期报告及重大事项公告等,应当符合中国证监会的有关规定和交易场所的业务规则。

  第三十三条募集说明书披露的发行条款应当具体明确,详细约定与债券当事人权利义务相关的条款。

  募集说明书至少应当包括下列内容:

  (一)债券的规模、期限、利率;

  (二)发行的起止时间;

  (三)本息偿付的时间、程序、方式;

  (四)专项偿债帐户及其他偿债措施;

  (五)债券持有人会议的有关安排;

  (六)债权代理人及债权代理协议;

  (七)担保事项;

  (八)评级报告及跟踪评级的安排;

  (九)发行人的违约责任;

  (十)承销机构及其责任。

  第三十四条发行人应当在债券存续期内向债券持有人披露经具有证券从业资格的会计师事务所审计的年度财务会计报告。

  第三十五条公开发行债券的发行人应当于本息支付日前10日内,就有关事宜在中国证监会指定的报刊上公告三次。

  第三十六条债券上市期间,发行人应当在每个会计年度结束之日后四个月内向中国证监会和证券交易所提交年度报告,在每个会计年度的上半年结束之日后两个月内向中国证监会和证券交易所提交中期报告,并在中国证监会指定报刊和互联网网站上披露。

  第三十七条定期报告应当详细披露报告期内与债券持有人利益相关的重要情况,至少应当包括下列内容:

  (一)债券本息的支付情况;

  (二)专项偿债帐户的有关情况;

  (三)担保人和担保物发生重大变化的情况;

  (四)发行人的负债变化情况;

  (五)现金流量状况综述;

  (六)跟踪评级情况;

  (七)债权代理人代理事务报告的主要内容;

  (八)重大事项公告的主要情况;

  (九)债券持有人会议的召开情况;

  (十)其他对债券持有人有重大影响的信息。

  第三十八条发行人出现下列情形之一的,应当及时予以公告或以有效的方式告知债券持有人:

  (一)预计到期难以偿付利息或本金;

  (二)专项偿债帐户出现异常;

  (三)订立可能对还本付息产生重大影响的担保合同及其他重要合同;

  (四)发生重大亏损或者遭受超过净资产百分之十以上的重大损失;

  (五)发生重大仲裁、诉讼;

  (六)减资、合并、分立、解散及申请破产;

  (七)拟进行重大债务重组;

  (八)未能履行募集说明书的约定;

  (九)担保人或担保物发生重大变化;

  (十)债券被证券交易所暂停交易、终止上市;

  (十一)中国证监会规定的其他情形。

  第三十九条定向发行债券的,其持续信息披露的内容与方式,应当在募集说明书中约定,但应当符合中国证监会关于定向发行债券信息披露的有关规定。

  第五章偿债措施

  第四十条债券持有人根据法律、行政法规的规定和债券募集说明书的约定行使权利,监督发行人和债权代理人的有关行为。

  第四十一条发行人必须为支付债券的本金和利息设立专项偿债账户,明确账户资金的来源、提取方式及对账户的监督管理等有关事宜。该账户资金可用于投资国债等低风险、高流动性的产品,也可按约定用于债券的提前偿付。

  第四十二条发行人应当通过股东会形成决议,在债券存续期间提高任意盈余公积金的比例和一般风险准备金的比例,以降低偿付风险。

  第四十三条发行人应当通过股东会形成决议,在专项偿债账户资金未能按约定提取或者未能偿付债券本息期间,采取下列措施:

  (一)不向股东分配利润;

  (二)暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施;

  (三)调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金;

  (四)主要责任人不得调离。

  第四十四条发行人约定在债券到期之前购回或约定条件提前偿付的,不得损害债券持有人的利益,且须公平对待所有债券持有人。

  第四十五条发行人在债券存续期内,不得单方面变更募集说明书的约定。如因特殊情况需要变更的,应当及时通知债权代理人并取得债券持有人的同意。

  第四十六条债券持有人可单独行使权利,也可通过债券持有人会议行使权利。募集说明书应当约定债券持有人会议的权利、召开程序以及决议的生效条件。

  第四十七条出现下列情形之一的,应当召开债券持有人会议:

  (一)发行人提出拟变更募集说明书的约定;

  (二)发行人不能按期支付本息;

  (三)发行人减资、合并、分立、解散及申请破产;

  (四)担保人或担保物发生重大变化;

  (五)持有10%以上面值的债券持有人提出拟更换债权代理人。

  第四十八条发行人、担保人、持有本期债券且持有发行人10%以上股权的股东及其他重要关联方,可参加债券持有人会议并提出议案,但没有表决权。

  第四十九条债权代理人应当恪尽职守,履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务,严格遵守代理协议的约定,并履行下列义务:

  (一)当出现未能及时偿付本息及其他可能影响债券持有人重大利益的情形时,及时督促提醒发行人,并告知债券持有人;

  (二)依照约定监督专项偿债账户、募集资金的使用以及担保事项;

  (三)依照募集说明书的约定,代理债券持有人与发行人之间的谈判及诉讼事务;

  (四)债券持有人会议授权的其他事项。

  第五十条债权代理人应当制定代理业务操作规则,采取有效措施保护债券持有人的合法权益,并定期出具债权代理事务报告。

  第五十一条发行人应当指定专人负责债券事务。在利息或本金偿付日之前十五个工作日内,发行人应当组成偿付工作小组,负责利息和本金的偿付及与之相关的其他事务。

  第六章法律责任

  第五十二条证券公司债券的发行、承销、转让以及信息披露行为,应当遵守《公司法》、《证券法》的有关规定。违反规定的,由中国证监会依法给予行政处罚。

  第五十三条定向发行债券,违反规定在媒体上公开刊登或者变相公开刊登募集说明书或发布相关信息的,由中国证监会责令改正,单处或并处警告、罚款;情节严重的撤销对其定向发行债券的批准,已发行的债券由发行人按照发行价加同期银行存款利息返还,三年内不再受理其发行申请。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,单处或并处警告、罚款、暂停或取消从事证券业务的资格。

  第五十四条定向发行债券的发行人或承销商,违反规定向合格投资者以外的投资者销售债券的,应当主动改正;拒不改正的,由中国证监会责令改正,单处或并处警告、罚款;对发行人可撤销定向发行债券的批准,已发行的债券由发行人按照发行价加同期银行存款利息返还,三年内不再受理其发行申请,对承销商可暂停或取消其证券承销业务资格。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,单处或并处警告、罚款、暂停或取消从事证券业务的资格。

  第五十五条为定向发行债券提供服务的中介机构,出具的专业意见存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的,应当主动改正;拒不改正的,由中国证监会责令改正,并可视情节单处或并处警告、罚款,暂停或取消从事证券业务的资格。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,单处或并处警告、罚款、暂停或取消从事证券业务的资格。

  第五十六条债权代理人未按规定履行义务的,由中国证监会对有关责任人员依法给予行政处罚;给债券持有人造成损失的,应当依法承担民事责任。

  第五十七条发行人到期未能偿还本息的,债券持有人可依法提起诉讼。对有偿债能力而拒绝履行偿债义务及其他违规行为,中国证监会可视情况采取下列措施:

  (一)责令履行相关义务;

  (二)对单位单处或并处警告、罚款、暂停部分证券业务;

  (三)对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,单处或并处警告、罚款、暂停或取消从事证券业务的资格。

  第七章附则

  第五十八条证券公司发行次级债券的管理办法另行制定。

  第五十九条本办法自2003年10月8日起施行。



关于印发嘉兴市区容积率计算暂行规定的通知

浙江省嘉兴市人民政府办公室


嘉政办发〔2008〕89号


关于印发嘉兴市区容积率计算暂行规定的通知


各县(市、区)人民政府,市政府各部门、直属各单位:
《嘉兴市区容积率计算暂行规定》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

嘉兴市人民政府办公室
二○○八年七月十五日


嘉兴市区容积率计算暂行规定

  第一条 为进一步规范市区容积率计算,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《嘉兴市城市规划管理技术规定》和建设部《住宅设计规范》、《办公建筑设计规范》等有关规定,结合市区实际,制定本规定。
  第二条 本规定适用于市区范围内的容积率计算。
  第三条 容积率的计算公式:
容积率=建筑面积计算值/建设用地面积。
建筑面积计算值=建筑面积总和-核减面积+核增面积-奖励面积。
建设用地面积是指项目用地红线内的土地面积。
第四条 建筑面积总和是指按照《房产测量规范》(GB/T17986—2000)及省、市有关规定测算的建筑面积之和。
第五条 核减面积是指不计入容积率计算的建筑面积,主要包括地下室、半地下室的建筑面积。进行独立开发或专门约定的地下空间除外。
本条所称的地下室、半地下室,是指以室外地坪为基准,其顶板面高出室外地面不超过1米的地下空间。当室外地坪高于黄海高程2.82米或室外地坪标高不一致时,室外地坪基准标高值取周边相邻的城市道路平均标高加上0.5米。
第六条 核增面积是指在容积率计算时,对设计层高超过规定层高的住宅、办公、商业等建筑,在其建筑面积之外需增加计算的面积。其计算公式为:核增面积=超过规定层高部分的建筑面积×核增系数。
住宅、办公、商业等建筑设计层高与核增系数对应表:
(一)住宅
设计层高H﹙米﹚ 核增系数
3.60<H≤4.50 0.5
4.50<H≤6.00 1
H>6.00 2

  (二)办公、商业等建筑
设计层高H﹙米﹚ 核增系数
5.00<H≤7.50 0.5
7.50<H≤10.00 1
H>10.00 2

(三)单一空间建筑面积2000平方米及以上的大型商业等建筑

设计层高H﹙米﹚ 核增系数
8.00<H≤10.00 0.5
10.00<H≤15.00 1
H>15.00 2

第七条 行政办公、教育科研、医疗卫生、文化体育、工业仓储等建筑,在计算容积率时,其核增系数按照第六条的(二)、(三)款规定执行;当其设计层高为满足相关规范、工艺或特殊设备安装等要求的,其建筑面积计算值按实际建筑面积计入容积率计算。
第八条 建筑的门厅、大堂、中庭、廊、采光厅等公共使用空间部位,其建筑面积计算值按实际建筑面积计入容积率计算。
第九条 奖励面积是指按照《嘉兴市城市规划管理技术规定》给予的奖励建筑面积。
第十条 建设单位在申请规划建设方案审查和《建设工程规划许可证》时,应提交符合本规定的容积率计算报告及结论。
第十一条 规划管理部门在规划方案审查和规划许可阶段,应按照本规定做好容积率的审核工作。
第十二条 容积率计算值精确到小数点后两位。
第十三条 本规定出台前已经依法取得地块土地使用权的,其容积率计算可以按本规定执行,也可以按原有规定执行,计算方法必须保持一致。
第十四条 本规定由嘉兴市规划建设局负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。各县(市)可参照执行。


住宅商品房渗漏成因所引发的法律关系

糜新元


  随着时间的推移,因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多,这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象,更是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形。对此类问题的解决,司法实务界有一种不好的倾向,或是抱怨立法者立法上的滞后,认为法律没有作明细的规定,或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量,或是将思维禁固在楼上楼下的相邻权关系中,从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告,就是被久拖不决,再不就是被轻率处理。
  “只要房屋渗水,要么告建筑商,要么告楼上住户”。这种简单的思维方法,如果出自于律师还事出有因、情有可愿,因为,律师为了生存,讲这个案件不能诉讼,无疑与自己的肚子和钱包过不去。重要的是民事法官,如果将认识定格在这种思维上,不但不能处理好此类纠纷,反而会将这类看似不起眼的民事纠纷激化,甚至演变成为一桩不该发生的错案。

  当房屋渗漏问题存在时,首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因。其次是明确法律关系寻求正确的解决途径。再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任,以便有针对性地适用法律寻求解决方法。为此,笔者谈如下肤浅看法,以期抛砖引玉。

  一、房屋渗漏的成因。房屋渗漏的成因多种多样,有时是一因一果,有时是多因一果,有时甚至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因,导至无从下手维修。一般来讲,最常见造成渗漏的原因有以下四种:

  一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患;

  二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害;

  三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏;

  四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏。

  上述四种不同的渗漏原因,形成的法律关系是不同的。众所周知,法律关系是法律在调整人们行为过程中所产生的一种特殊的社会关系,法律关系构成包括主体、内容、客体三个要素。在民事诉讼中最能直接反映法律关系的是案由,民事诉讼中的案由如同刑事诉讼中的罪名一样重要,它们都直接反映了案件的性质。民事诉讼中案由确定正确与否,既反映法律关系主体(谁为原告、谁为被告)、内容(权利义务)、客体(是物或是行为)的必要条件,还关系到适用法律的选择和诉讼的路径(即诉讼方向)。案由一旦错立,法律关系也会随之发生变化,就会出现差之毫厘谬之千里的判决结果。

  二、不同的渗漏原因会形成不同的法律关系,不同的法律关系决定不同的案由。法律关系的形成与渗漏原因密不可分,必须具体问题具体分析,常见的渗漏一般情况下可以形成以下法律关系:

  1、如果是建筑商建房时处理不当留有质量隐患,该案由反映的应是商品住宅质量纠纷法律关系。

  2、如果是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害,该案由反映的应是财物损害的侵权法律关系。

  3、如果是楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤而导致渗漏和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏,以相邻关系为切入点进行诉讼是较好的选择。

  4、如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时,该案由反映的应是物业管理纠纷法律关系。

  三、不同的法律关系适用不同的法律是处理渗漏纠纷的有效方法。

  1、对商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》 第一百一十一条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。” 国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定:“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求,也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺,要求建筑商维修或赔偿的理由,更是法院判决的法律依据。但是,适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题。如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的,即使在五年的质保期内,建筑商也不应承担责任。当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时,如果渗漏给受害人财物带来损害的,建筑商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题,又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因,则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

  2、对楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害时法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》第一百零六条第二款规定 :“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任”。商品住宅房管道的设置既有合理性还有区域性要求,如果楼上住户为了自己的方便跨特定区域在房间内随意改装管道,这本身就是一种不当行为,一旦造成渗漏,就构成了民法意义上最典型的侵权行为和损害的事实,因此,由楼上住户承担民事责任是法定的应有之义。但也有例外,比如,楼上住户仅改装了支管道且没有超越用水区域,只是在卫生间改装了支管道, 后来楼下有渗漏,我们能不能以楼上住户改装管道就认定其侵权?笔者认为不能一概而论,而要查找出渗漏的根本原因。因为,卫生间是为人们正常生活用水特别设置的区域,按照卫生间防渗漏5年的质保要求,只要用水不溢出卫生间这个区域,就不应该仅以住户改装支管道而要求其承担责任。因为,渗漏的根本原因不是支管道的改装而是卫生间区域防水层存有质量问题,否则,水只会积聚在用户自己的楼面上而不至于下渗。

  3、对相邻关系中楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏时法律的适用和解决的方法。对上述前一种情况是渗漏受害者自已的过错,后者相邻各方均无过错,在此情况下以相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径,至于责任的承担,则要依据查明的渗漏原因来确定。在此,重要的是对相邻关系的正确理解。

  《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第八十四条也作了相同的规定,我国《民法通则》对调整用水与排水相邻关系的司法解释,明确应遵循的基本法律要求是:

  第一、相邻多方共临同一水源时,各方均可以自由使用水源,但不得影响相邻方的用水。相邻一方擅自堵截、改变水路或者独占自然用水,影响他方正常生产、生活的,他方有权请求排除妨碍,因此造成他方损失的,截水一方应负赔偿责任。

  第二、相邻一方必须使用另一方的土地排水的,应当予以准许,但排水一方应当在必要限度内使用并采取适当的保护措施。如果因此而给另一方造成损失的,受益人应当给受害人适当的补偿。

  第三、相邻一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产,他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的,人民法院应当予以支持。

对照该司法解释,笔者将住宅商品房用水与排水的相邻关系归纳为: