用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题

丁选旺


案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房，并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人，但房地产交易所（房产登记机关）不给办过理户手续，原因是房产证上是小张的名字，小张尚未成年，签字无效，其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询，说交易所不给办过户，只好为买卖双方拟一个协议，大致意思是，该商品房已卖给购房者，产权归购房者所有，等小张成年后，再办理产权过户手续，并为双方设立了违约条款，还提出将该协议进行公证，并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，这样的情况越来越多，各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定： “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人，人人都享有民事权利能力，可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格，况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时，是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定，要求必须提供为了未成年人利益的证明材料，同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料，有的地方为了“慎重”起见，直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢？处理被监护人的财产的必备要件是什么？虽然是父母出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）是可以处理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性，前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母在为子女购置房屋以后，在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益，如有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢？公证书是其真实性最好的体现，证明是一种普遍的现象，《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”，证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等，但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力，其效力是法定的。因此，“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式，其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明，公证机构对该声明书进行公证；其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”，公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证，必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场，并提供夫妻、子女关系证明，产权证明，声明书或房屋买卖合同，为未成年人利益的相关证明材料，如病历，入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录，询问父母双方的意见，告知其权利和义务，如该未成年人已满10周岁，也应制作谈话笔录，就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人，如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议，并非不可以公证，但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料，且协议履行期限跨度较长，不确定因素较多，况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲，签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为，是否一概无效呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽；对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产，审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况，应是公证员承办该类案件时审查的重点。

新疆维吾尔自治区吐鲁番地区人民政府办公室


关于印发吐鲁番地区水权转让管理办法（试行）的通知

吐地行办〔2011〕45号


各县（市）人民政府、地直各单位：
　　《吐鲁番地区水权转让管理办法（试行）》已经2011年3月7日地区行署第二次常务会议讨论通过，现印发你们，请认真遵照执行。


二○一一年三月十一日



吐鲁番地区水权转让管理办法（试行）

第一章　总　则
　　第一条　水是生命之源、生产之要、生态之基。为了优化水资源配置、高效利用水资源、保障地区新型工业化、城镇化进程的快速发展，更好地实现农业节水促进工业发展，工业反哺农业节水的良性发展格局，推进用水结构调整，保障我地区经济社会可持续发展；依据2011年中央一号文件《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》、《中华人民共和国水法》、水利部《关于水权转让的若干意见》、《占用农业灌溉水源、灌排工程设施补偿办法》以及地区有关节水型社会建设相关文件，制定本办法。
　　第二条　本办法所称的水权是指在水资源属国家所有的前提下，用水单位或个人获得的水使用权。
　　第三条　国家对水资源实行取水许可和有偿使用制度。
　　第四条　水资源实行总量控制和定额管理相结合的管理制度。
　　第五条　水权转让(特指水资源使用权)是通过建立水权转让制度和水市场,使水权持有者将自己拥有的水权通过转让的形式进入水权市场进行转让。
　　水权转让一般应当在本地区行政区划范围内进行。

第二章　水权转让基本原则
　　第六条　水权转让应遵循以下原则：
　　（一）坚持可持续利用的原则
　　（二）坚持民生优先、人水和谐的原则
　　（三）坚持总量控制和定额管理双重配置的原则
　　（四）坚持权、责、义务统一的原则
　　（五）坚持公平与效率兼顾、公平优先的原则
　　（六）坚持在初始水权明晰的基础上进行的原则
　　（七）政府调控与市场机制相结合的原则
　　（八）坚持政府预留水量的原则
　　第七条　各级水行政主管部门是水权转让的监督管理部门。

第三章　初始水权的确定
　　第八条　初始水权是指单位或个人在自然状况下已经拥有的水使用权，或经人工建设、改造的水利工程，根据建成时人口、土地、投入等获得的水使用权。初始水权具有原生态性和最初拥有性。
　　第九条　初始水权由政府确定，初始水权确定应遵循的原则：
　　(一)宏观初始水权的确定。以各行业水资源配置方案为基础，充分考虑水文边界，以流域为单元，确定流域内农业、工业、城市及生活等各行业初始水权；充分考虑各行政区域用水历史、现状等因素，确定各县（市）、乡（镇）行政单元初始水权。
　　（二）各业用水户初始水权的确定。在县（市）、乡（镇）宏观初始水权的基础上，深入调查研究，参照区内外同行业用水定额，充分考虑用水现状，确定各县（市）、乡（镇）行政区域内各业用水户初始水权。
　　农业灌溉初始水权是农户生存权的重要组成部分，在确定农业灌溉初始水权工作中，要充分体现公正、公平原则。结合家庭联产承包责任制，明确农户的水权面积，进而确定其初始水权。
　　第十条　在严格控制用水总量的前提下，科学制定不同行业的供水调度预案，重点是农业供水调度预案。预案制定应遵循以下原则：
　　（一）依据地区和流域机构下达的引水控制指标和调度预案，实行总量控制；
　　（二）按照同比例“丰增枯减”的原则，确定各干渠的引水指标；
　　（三）按照水权同比例确定各县（市）的供用水量；
　　（四）按照定额配水确定支斗渠的配水量；
　　（五）生态补水在灌区非灌溉用水高峰时补给；
　　（六）优先保证生活用水；
　　（七）实行水量定期结算。

第四章　水权转让的程序
　　第十一条　水权转让的条件：
　　（一）水权转让出让方必须是拥有初始水权并在一定期限内有节余水量，或者通过各种工程节水措施取得节余水量，以及通过购买等方式已经获得又不再需要该水权的单位或个人。
　　（二）新增各业的各种水源取用水水权的获得以及原有水权转让都必须通过水行政主管部门登记，依法进行监督管理。
　　（三）有以下情形之一的不得进行水权转让：
　　1、人类的基本生活需要水量不得转让；
　　2、法律法规以及地方政策明文规定不得转让的；
　　3、对生态环境分配的水权不得转让；
　　4、对公共利益、生态环境或对第三者利益造成重大影响的不得转让；
　　5、不得向国家和地方政府限制发展的产业用水人进行水权转让。
　　第十二条　水权转让由水行政主管部门登记，依法进行监督管理。
　　第十三条　水权转让的审核登记程序：
　　（一）原有水权所有者要将其全部或部分水权进行出让时，需向水行政主管部门进行申请。水行政主管部门首先要依据其水权主体、水权量的合法性，然后针对受让方的接受资格、条件、方式等进行审核、评价，由水行政主管部门审核登记后，方可进入水权市场进行交易，办理相关手续。
　　（二）拟受水权的单位和个人，应向水行政主管部门提出申请，水行政主管部门对其申请的水源、取水方式、水量以及用途等进行审核登记后，方可进入水权市场进行交易，办理相关手续。
　　（三）各种工矿企业（含石油）向政府申请购买水权的，由企业向水行政主管部门提出申请，水行政主管部门对其申请的水源、取水方式、水量以及用途等进行审核，经水资源论证水量有保障的前提下，依据项目的水效益综合评价，签订补偿协议，确定补偿费用、供水方式等问题后，由水行政主管部门审核登记，最终企业获得水权。
　　第十四条　一定量级（量级由各县〈市〉在具体执行时制定）以上的水权转让双方应当编制水权转让可行性研究报告。水权转让可行性研究报告应包括以下内容：
　　（一）水权转让的必要性和可行性；
　　（二）受让双方用水需求（含水量、定额、水质、用途、工艺、过程等）及合理性分析；
　　（三）出让方现状用水量、用水定额、用水合理性及节水潜力分析；
　　（四）出让方为农业用水的，应提出灌区节水工程规划，及实施计划、能力、时限等，分析节水量及可转让水量；出让方为工业的，应分析水平衡测试和重复利用率，提出节水、减污等技术改造措施和工艺，及实施计划、能力、时限等，分析节水量及可转让水量；
　　（五）转让期限及转让费用；
　　（六）水权转让对第三方及周边水环境的影响与补偿措施；
　　（七）用水管理与用水监测；
　　（八）节水改造工程的建设与运行管理；
　　（九）有关承诺文件。
　　水权转让可行性研究报告应由水利行业有咨询资质的单位编制。
　　第十五条　水权转让双方需共同向有管辖权的水行政管理部门提出申请，并附具以下材料：
　　（一）已获得水权的取水许可证原件及复印件；
　　（二）经批准的建设项目水资源论证报告书；
　　（三）经审查同意后的水权转让可行性研究报告；
　　（四）双方同意的有关承诺文件、意向协议；
　　（五）其他与水权转让有关的文件或资料。
　　第十六条　水行政管理部门对水权转让的各种材料进行审核登记时，出现下列情形之一的不予登记：
　　（一）受让方建设项目不符合国家和地方政府产业政策的；
　　（二）提交材料存在虚假情况的；
　　（三）申请材料不齐全，并在一定期限未补正的；
　　（四）其他不予受理的情形。
　　第十七条　水权转让的期限
　　水权转让期限原则上划分短期、长期，短期时限由交易双方自行确定；长期一般不超过20年。
　　在初始水权分配时，三十年承包责任田的初始水权属无偿分配，该水权在土地性质不变的情况下永久不变，若土地性质发生变化（转让、弃耕）或初始水权人自愿对该水权进行转让后，该永久水权不再受“永久性”的保护，要重新获得水权只能通过转让交易或申请新增水权方式获得。
　　第十八条　水权转让计量设备应采用国内较先进的计量设备。
　　第十九条　水权转让交易规则由各县（市）政府制定，保证转让交易的严肃性、规范性、公正性。
　　第二十条　水权通过水利工程措施转让的，转让费用包括：
　　1、水利工程建设费，包括主体工程、配套工程等费用；
　　2、水利工程的运行维护费用（岁修及日常维护费用）；
　　3、水利工程的更新改造费用（当工程设计的使用时限短于水权转让时限时所增加的费用）；
　　4、为提高供水保障率的成本补偿；
　　5、生态环境和第三方利益的补偿；
　　6、必要的经济利益补偿。
　　第二十一条　水权转让费用最低限额不得低于对占用的等量水源和相关工程设施进行等效替代的费用。水权转让费由受让方承担。
　　第二十二条　农业以及农产品加工企业水权转让交易价格依据当地情况以及水资源紧缺程度，由各县（市）政府制定最低限价。
　　第二十三条　原有工业企业新增用水量、新建工业企业用水量，在水资源论证有水量保障的情况下，新增取用水必须首先取得水权，水权的取得必须通过置换，置换以建设水库、灌区改造、节水工程或提供资金等方式，置换水权的价格不低于10元/立方米，置换获得水资源使用权不超过20年，其余各项水资源费用按现行价格执行，在工业新增取用水中不再区分用水性质，一律按工业用水对待。
　　第二十四条　石油工业新增取用水，在水资源论证有水量保障的情况下，置换水权的价格不低于20元/立方米，置换获得水资源使用权不超过20年，其余各项水资源费用按现行价格执行，新增取用水中不再区分用水性质，一律按石油生产用水对待。
　　第二十五条　水权转让合同文本由水行政主管部门制定统一格式。
　　第二十六条　水权转让采取公告制度。水行政主管部门对拟出让、拟受让的水权，以及审核登记的水权进行公告，公告内容包括水源条件、时间、水量、水质、期限、转让条件等。
　　第二十七条　水权交易形式可采取政府引导、双方协商以及公开拍卖等形式。
　　
第五章 水权转让监督、管理
　　第二十八条　各县（市）水行政主管部门负责建立本辖区水权交易市场，相关部门配合水市场的运行、管理。
　　第二十九条　工业用水定额依据《新疆维吾尔自治区工业和生活用水定额》或参照国务院有关行业主管部门制定的行业用水标准，农业灌溉定额依据我地区标准。
　　第三十条　现有工业、石油、生活以及农业等用水户，要依据产能及定额进行重新核定用水量发放新取水许可证。
　　第三十一条　依据《吐鲁番地区农业“四禁”工作实施办法（试行）》，农业禁止新增取用水。
　　第三十二条　工业企业通过水权转让取得的水使用权，自取得水使用权之日起3年内必须足量开发使用，不使用的无偿收回水使用权；不足量使用的，无偿收回剩余水量的水使用权。
　　第三十三条　工业企业用水量50万立方米以上的水使用权取得时，必须上报地区水行政主管部门进行审核登记。
　　第三十四条　超计划用水或超定额用水，实行累进加价收费制度。超计划20%以内的，按征收标准的2倍收取转让费、供水水费、水资源费、水资源补偿费；超计划20%—50%的，按征收标准的3倍收取转让费、供水水费、水资源费、水资源补偿费；超计划50%以上的，按征收标准的5倍收取转让费、供水水费、水资源费、水资源补偿费。
　　第三十五条　取水许可证实行年审制，取水计划有增、减的，每年10—12月向当地水行政主管部门申报；各用水户在按定额重新核定用水量及新取水许可证的发放工作中，发现有以下行为之一者，将按应交纳所有费用的5—10倍进行征收：
　　（一）故意瞒报增加取水计划的。
　　（二）取水计划有增、减却不主动申报的。
　　（三）原有水权、水量不上报水行政管理部门擅自进行有偿、无偿借转、买卖的。
　　第三十六条　在取水许可证已经年审的有效期内，因自身减产、停产原因，不能进行水量转让，应及时上报水行政主管部门。

第六章　水权转让资金管理
　　第三十七条　通过政府调控的水权转让收取的置换资金，60%留县市财政设立专户进行管理，40%上交地区财政设立专户管理。资金将全部用于水利工程建设，专款专用，不得挤占、挪用，水费及水资源费、水资源补偿费按原规定进行管理。
　　第三十八条　地区及县（市）财政部门应制定水权转让资金管理办法，保证资金的正常使用。
　　第三十九条　三十年承包责任田的农户通过节水或退耕的方式，所节约的部分或全部水量由政府协调进行转让，并由水权受让方负责农民安置就业，其水权转让费全部用于退耕农民安置。

第七章　附则
　　第四十条　各县（市）依据本办法并结合当地的实际情况制定《水权转让管理办法实施细则（试行）》。
　　第四十一条　本办法自发布之日起施行。