从本案看不动产的变更登记与善意取得制度

北京市顺义区人民检察院 逯春燕、郭小锋

【内容提要】从民法理论与实践操作来看，不动产买卖相对于动产买卖更为复杂，其法律效果影响面也更为宽泛。因此，法律、法规对不动产买卖取得要件作出限制性规定。即便如此，不动产买卖仍存在诸多理论和实践上的问题。本文通过一则案例，来剖析不动产买卖中变更登记与善意取得制度。
【关键词】 不动产 变更登记 善意取得

一、基本案情
乙对法院民事判决不服，来我院申诉，称：甲、乙为父子关系，甲有一处房产，登记在甲的名下。乙离婚后要求搬入该所与甲同住，甲不允，乙遂撬锁入住。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙，并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋过户到丙的名下。乙以当初购房曾出资，房屋实为其与甲共有，甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院，要求乙腾退房屋。
顺义区法院判决丙为争议房屋合法所有人，乙之行为构成侵权，应腾退房屋。
二、案件评析意见
本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产产生的争议。其中需要厘清的两个关键问题是：1、丙能否以变更后的房屋所有权证主张权利？2、不动产是否适用善意取得？
（一）关于不动产登记的效力
房屋作为大宗不动产，国家对其的管理和权属的确认，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条之规定，实行房屋所有权登记发证制度。即房屋的取得、转让、抵押等事项的发生，须经县级以上地方人民政府房产管理部门登记确认。
关于不动产登记的效力，大陆法系国家主要有两种不同的观点：一是登记要件说。此观点认为登记是不动产物权合法转移的要件，未经登记，所有权不发生转移，已登记变更，所有权即发生转移。德国民法主要采纳了这种观点；二是登记对抗说，此观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续，未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间发生效力，不能对抗第三人，日本民法采用了此观点。这两种做法可以说各有侧重。第一种观点赋予登记较强的公示力，任何人在与他人发生交易行为时，要确定对方是否有权转移不动产，只需要信赖登记而不需要信赖任何协议；第二种观点则强调尊重当事人关于转移不动产所达成的协议，同时也注重对善意一方在非因其过错而未进行登记情况下的利益保护。
分析我国法律规定，可知我国关于不动产权属的认定采纳的是登记要件说，即赋予登记以强的公信力，登记一经完成，权利即为设定。实践中不乏房屋买卖当事人、共有人因各种原因未能登记，或行政机关因种种原因错误登记的情况。但该种登记一经完成即产生了登记的公信力，即使该登记与真实权利不符，法律对于依赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。这一做法可能损害了真正权利人的利益，但确实有利于保护登记人、相对人（第三人）的利益，同时也强化了国家对不动产的管理。
结合本案，乙可能确曾出资与甲共同购买了争议的房产，但一经登记到甲的名下，丙基于对该登记的信赖与甲为的房屋买卖行为即有效成立。双方办理房屋变更登记，将产权过户到丙的名下，丙即合法取得了对此房的所有权。因此，丙据对登记的信赖认为甲是房屋的合法所有人而为买卖行为、法院据登记在丙名下的房屋所有权证认定房屋归丙所有，并无不当。
（二）关于不动产的善意取得
房屋登记虽然赋予甲以较强公信力，但是丙是否可以基于善意取得制度取得该房屋（不动产）所有权呢？笔者认为，丙可以基于善意取得制度取得该房屋的所有权。其理由为：
1、从善意取得制度设立目的角度进行考察。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于商品交易秩序的稳定。总之，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。据此，房屋作为不动产进行买卖同样需要保护其交易安全和交易秩序，故应当适用善意取得制度。
2、从善意取得制度立法例角度进行考察。许多国家都明确规定不动产可以适用善意取得制度。例如，《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”《德国民法典》第926条也有类似规定。另外，我国台湾地区1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第2项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。
3、从我国善意取得制度民法理论角度进行考察。根据《民法通则》善意取得概括规定，无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。由此得出善意取得的构成主要包括三个要件：一是取得的财产必须是依法可流通的动产；二是受让人取得财产时出于善意； 三是受让人必须通过交换而取得财产。在此基础上，形成了我国民法上善意取得制度只适用于动产的通说。实际上，我国民法对动产与不动产的规定是沿用两条线的立法模式，尤其在涉及物权变动模式方面的规定显得更为突出，因而不能依据法律规定动产适用善意取得制度（物权变动）来排除不动产不适用善意取得制度，否则有“关公战秦琼”之嫌。
4、从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
5、从房屋买卖规定角度进行考察。1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”两司法性规范文件集中表达房屋买卖必须进行产权过户才发生物权变动，也即只要交易相对方办理了产权登记，法律就应当保护这种交易的稳定和安全。 这样，实则间接承认了房屋买卖适用善意取得制度。
6、从不动产公信与不动产善意取得关系角度进行考察。司法实践出现的“一房二卖”或“共房私卖”现象，基本的共识是如果房屋已经变更登记，由变更登记后的所有人取得房屋所有权。但是，对此适用的民法理论却有不同意见：第一种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于物权公示和公信制度而对抗其他权利人；第二种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于善意取得制度。笔者认为，在这种情形下，不动产公示制度与不动产善意取得制度是一个问题的两个方面。因为，如果不动产买卖没有进行变更登记，所有权就不会发生变动，那么考察公信没有任何意义，而且也不会发生对抗第三人的效力，也就不存在善意取得问题；如果不动产买卖进行了变更登记，变更后的所有权人可以基于公信与公示原则取得所有权，而且变更后的所有权人也可以依据公示和善意对抗其他权利人。
7、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在商品经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，是立足于全方位保护所有权的利益，还是在兼顾所有人权利的前提下，给予交易安全和交易问题充分保护。笔者认为，如果一味保护不动产所有人的利益，将会加大不动产的交易成本和信用成本，一定程度上阻碍不动产的流通。事实上，善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应，越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围，不但适用不动产，而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形，笔者认为，确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。
三、案例启示
房屋买卖交易中，不乏共有人之间、共有人与买受人之间发生纠纷的事例。在立法、司法、理论界对于不动产是否适用善意取得存在争议的情况下，要从根本上维护自己的合法权益，各共有人应及时在房屋确权登记时载明自己的权利，同时介于物权登记中存在的疏漏，买受人应在交易前了解清房屋的权属情况，尽到相关的注意义务，取得全部共有人的同意，以避免日后的纷争。



对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部二OO一年第20号令

　　根据《中华人民共和国对外贸易法》和《中华人民共和国货物进出口管理条例》，经商海关总署同意，现公布《货物自动进口许可管理办法》，自2002年1月1日起施行。

部长 石广生

二OO一年十二月三十一日


货物自动进口许可管理办法

　　第一条 为了对货物进口实行有效监测，规范货物自动进口许可，根据《中华人民共和国货物进出口管理条例》，制定本办法。

　　第二条 中华人民共和国对外贸易经济合作部（以下简称"外经贸部"）根据监测货物进口情况的需要，对部分货物实行自动进口许可管理。

　　第三条 实行自动进口许可管理的货物目录，包括具体货物名称、税则号，由外经贸部会商有关部门确定，并至少在实施前21天公布。现行的自动进口许可管理货物目录附后（见附件一）。

　　第四条 在实行自动进口许可管理货物的原因发生变化后，外经贸部将取消该货物自动进口许可管理，并予以公布。

　　第五条 自动进口许可证由外经贸部授权配额许可证事务局、各省、自治区、直辖市、计划单列市外经贸主管部门和国家有关部门（以下统称"发证机构"）签发。具体发证机构名单附后（见附件二）。
　　《自动进口许可证》（样表见附件三）和"自动进口许可证专用章"（样章见附件四）由外经贸部负责统一监制并发放至用章单位。各用章单位必须指定专人保管，专管专用。

　　第六条 进口属于自动进口许可管理的货物，进口经营者应当在向海关申报前，向外经贸部授权的自动进口许可证发证机构提交自动进口许可证申请。
海关凭加盖"自动进口许可证专用章"的《自动进口许可证》办理报关手续。银行凭《自动进口许可证》办理售汇和付汇手续。

　　第七条 进口经营者申请自动进口许可证，需提交以下材料：
　　（一）自动进口许可证申请表（式样见附件五）；
　　（二）货物进口合同；
　　（三）行政主管机关核准经营范围的法定文件复印件；
　　（四）属于委托代理进口的，需提交委托人与进口经营者签订的代理进口合同；
　　（五）对进口货物用途或最终用户有特定规定的，应提交进口货物用途或最终用户符合国家规定的证明材料；
　　（六）外经贸部规定的其他需提交的材料。

　　第八条 凡内容正确且形式完备的许可申请，发证机构收到后应在管理可行的限度内立即核准，签发自动进口许可证。特殊情况下，最多不超过十个工作日。发证机构应按规定将有关电子数据及时传送外经贸部。

　　第九条 任何进口经营者，只要符合国家关于从事自动许可货物进口经营法律法规的要求，均有资格申请和获得《自动进口许可证》。
　　属于国家指定经营管理的货物，只有指定经营企业有资格申请和获得自动进口许可证；非指定经营企业如需进口属于指定经营的货物，应委托指定经营企业代理进口，并由指定经营企业申请自动进口许可证。对以指定经营管理中有关例外规定的方式进口指定经营管理货物的，进口经营者可直接申请自动进口许可证。
　　属于国营贸易管理的货物，国营贸易企业和非国营贸易企业申领自动进口许可证应符合国家有关国营贸易的管理规定。
　　依据法律法规和国家产业政策，对进口货物用途或用户有特定规定的，申请自动进口许可证应符合有关的规定。

　　第十条 以下贸易方式进口，免领自动进口许可证：
　　（一） 加工贸易方式。
　　（二） 货样、广告品进口。
　　（三） 国家法律法规规定免领自动进口许可证的其他贸易方式。

　　第十一条 进口经营者已申领的自动进口许可证，如未使用，应交回原发证机构，并说明原因；如有遗失，应立即向原发证机构报告，经核实无不良后果，予以重新补发。

　　第十二条 对国家采取临时禁止进口或者进口数量限制措施的自动进口许可管理货物，自临时措施生效之日起，停止签发自动进口许可证。

　　第十三条 《自动进口许可证》实行"一批一证"制，即同一份自动进口许可证不得分批次累计报关使用。

　　自动进口许可证有效期为六个月。自动进口许可证需要延期或变更，一律重新办理，旧证同时撤销。

　　第十四条 未按本办法规定申领自动进口许可证，擅自进口自动进口许可管理货物的，依照海关法的有关规定处理。

　　伪造、变造、买卖自动进口许可证或以欺骗等不正当手段获取自动进口许可证的，依法收缴其自动进口许可证，外经贸部并可以暂停直至撤销其对外贸易经营许可；触犯刑法的，移交司法部门追究其刑事责任。

　　海关为查处违法案件之需要，可以依法对自动进口许可证件予以扣留。

　　第十五条 外商投资企业货物自动进口许可管理按照现行有关规定办理。

　　第十六条 机电产品自动进口许可的管理实施细则由外经贸部依据本办法制定并公布。

　　第十七条 原油、钢材、农药、腈纶、涤纶、聚酯切片、化肥（尿素、磷酸二铵、复合肥除外的税号）等7种工业品继续由国家经贸委、外经贸部联合共管。其中，外商投资企业继续按现行规定到外经贸部门办理外商投资企业自动进口许可证，海关凭加盖外经贸部门外商投资企业自动进口许可专用章的自动进口许可证验放。

　　第十八条 进入中华人民共和国保税区和出口加工区的属自动进口许可管理的货物，不适用本办法。

　　第十九条 本办法由外经贸部负责解释。

　　第二十条　本办法自2002年1月1日起施行。以往规定凡与本办法不一致的，以本办法为准。

　　附件一：自动进口许可管理货物目录

　　附件二：自动进口许可证发证机构名单

　　附件三：自动进口许可证样表

　　附件四：自动进口许可证专用章样章

　　附件五：自动进口许可证申请表式样