房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益？
案件事实：
2007年，顾某在某县城区开发建房一栋，楼房七层，每层一套。同年顾某将三至七楼全部出售给他人，并订立《房屋买卖合同》，购房人按合同约定扣除办证押金5000元后，将购房款全部付清。房竣工后购房人进行了装修并迁入居住。2010年县政府清理违章建筑，顾某按政策补缴了相关税费款。补缴税费款后，顾某要求购房人分担，与购房人未能达成一致。2012年1月6日，顾某将四至七楼的产权证办在自已的名下。同年6月，顾某用四至七楼四套住房为自已和他人在某银行小企业信贷中心办理了贷款抵押登记。顾某与慎某于1992年以夫妻名义同居生活，生充一男一女，2010年5月19日，经法院调解离婚。离婚时约定，共同财产红旗轿车一辆归慎某，其余财产归顾某。庭审记录显示，顾某与慎某离婚时只有一套房屋（一楼与二楼组成的复式房）。现购房人和贷款人均向法院提起民中诉讼，请求法院依法保护己方权利。顾某在诉讼过程是因交通事故死亡。
本案的焦点：其一，贷款抵押合同是否有效，借款人与贷款是否有患通情形；抵押物是否为顾某与慎某的夫妻共同共有财产；其二房屋买卖合同交易安全与房屋抵押合同交易安全发生利益冲突时优先保护哪种利益。
笔者观点：

一、贷款抵押合同无效
（一）、用夫妻存续期间的共同共有财产设定抵押，夫妻另一方未同意的，其设立抵押的行为应当认定为无效。
1、顾某与慎某自1992年以夫妻名义共同生活，至2010年5月19日经法院调解离婚，此期间双方系夫妻关系。2007年顾某出卖的房屋属其夫妻共同财产，其离婚时并未处理。
2、顾某用夫妻共同财产（出售给第三人的房屋）设立抵押未经共同共有人慎某同意，依最《高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”的规定，其设立抵押的行为应当认定为无效。
（二）、顾某用已出售的房屋用于贷款抵押系属故意，贷款人在订立抵押合同时未尽到审慎审查义务，存有过错，双方订立抵押合同属民法上的恶意串通情形。
1、2010年5月19日，顾某与慎某经法院调解离婚，从调解协议的第三条的内容“共同财产红旗轿车（粤BXA502）一辆，归被告（慎某）所有，其余财产归被告所有。”可以得知，离婚调解协议并明确，用于抵押贷款的房屋系顾某所有。据其离婚庭审笔录，其离婚时，夫妻共有的房屋只有一套。离婚调解协议书已作为抵押登记的文件材料。
2、贷款人与抵押人（或者借款人）在《房地产抵押合同》中约定了下列内容：“抵押房地产在担保期间，由抵押人占有使用，并负责维修，确保房屋完好无损，产生收益亦归抵押人所有。”“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。在《最高额抵押合同》中约定了下列内容：“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意随时接受债权人对抵押物的检查。”“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或者其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。”“本合同担保的债务清偿完毕前，抵押人保证妥善保管、使用、维护抵押物，未经债权人书面同意，保证不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。”从上述约定来看，贷款人在办理房屋抵押贷款前，对抵押的房屋应当了解其状况。
3、贷款人在庭审中陈述其工作人员已到现场了解了抵押房屋的现状，用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登记表上的使用人为顾某。贷款人既已派工作人员到现场了解了抵押物的状况就应当如实记载，不管工作人员了解到的是设定抵押的房屋已出租他人还是已出售给他人，贷款人均未尽一般人具有的起码的注意义务。其只要稍作了解就该案的情形就不会发生。故应当认定，贷款人应当知道其行为可能会造成购房人的损害，其行为出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。
4、从侵权法的角度，贷款订立贷款抵押合同的行为也侵害了购房人的财产权益，构成对购房人的侵权。
依《侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”和第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，本案原告订立抵押合同的行为已侵害了购房人的民事权益—财产权益，构成对购房人的侵权。。
三、本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，即应优先保护消费购房债权。
1、购房消费者在我国是一个弱势群体。鉴于我国房地产价格与居民收入不成比例，房地产市场交易不规范，房地产商占据了强势地位，购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实，最高人民法院特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1 条至第2 条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。据此，只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款，其请求权即可对抗其他物权，至于其是否占有房屋，在所不问。
本案中，顾某所进行的建房行为属个人从事房地产开发行为，其出卖给购房人的房屋是毛坯房即期房，购房人购房是为自住，即为购房消费。购房人购房后支付了购房款，对房屋进行了装修，并实际占有了房屋，且现已居住多年。按举轻以明重的裁判规则，本案应类推适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，优先保护第三人的请求移转房屋所有权的债权。
2、从占有权人与抵押权人的利益衡量，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
（1）、购房人基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋，依《物权法》的规定，系有权占有，其占有权属自物权范畴，受物权法保护。依现有法律规定，购房人对该房屋享有占有、使用、收益和处分等全部权能。再依《物权法》第241条“基于合同系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者不明的确的，依照有法律规定”的规定，贷款人无权对购房人行使抵押权。
（2）、贷款人基于抵押合同关系对房屋享有抵押权，依《物权法》的规定，其对房屋有优先受偿权，该项优先受偿权属他物权的范畴。
（3）、购房人受让房屋后，对房屋进行了装修，其装修物与原物构成一个整体，形成附合物，且购房人是装修物的所有人。依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”所蕴涵的法理，结合第三人在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有、使用、获取收益的事实，贷款人对抵押的房屋的优先受偿权不应保护。
　　（4）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依举轻以明重的司法裁判规则，购房人的买受权更应受到法律的保护。
（5）、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已出买给峥房人，而不是抵押权存续期间出卖给购房人的，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
　　综上情事，在为维护房屋买卖交易安全（生存利益）与为维护贷款抵押交易安全（对抗第三人的权利）两权相衡的价值选择时，如何求得利益平衡或者相对平衡，应适用“两利相衡取其重、两弊相衡取其轻”之司法裁判规则予以裁判。笔者认为，在本案中，购房人的交易目的是为居住而购房，事实上购房人一家也在所购房屋内居住生活，由此，购房人的权利涉及到居住权问题，而居住权属生存权范畴，生存权又属人权范畴，但贷款人属商事主体，其权利仅涉及财产权问题，而该权利的实现与否与生存权无关，因此，权衡贷款人与购房人的利益，购房人的利益远较贷款人的利益为重，依《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，故应优先保护购房人的生存利益。如果优先保护贷款人的利益，将购房人居住的房屋拍卖，由贷款人优先受偿，势必造成购房人人一家无房可居，流离失所的困境，严重影响社会的和谐与稳定大局，也与“服务大局”的社会主义法治理念相悖。

作者：江西问章律师事务所律师

2013年7月15日
云南省人大常委会


云南省私营企业条例
云南省人大常委会


（1995年1月13日云南省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1995年1月13日公布施行）^

目 录

第一章 总 则
第二章 私营企业的组织形式
第三章 私营企业的登记注册
第四章 私营企业的权利与义务
第五章 管理与服务
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 私营企业是社会主义市场经济的组成部分，为促进私营企业的发展，维护私营企业的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合云南省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称私营企业，是指企业资产由私人投资形成，属于私人所有，具有企业的基本条件，经依法登记注册，从事营利性生产经营活动的经济组织。
第三条 各级人民政府应当积极扶持私营企业的发展，按照国家和省的产业政策，引导和鼓励发展生产型、科技型、外向型私营企业；鼓励兴办服务农业和交通运输、信息咨询等产业；为私营企业参与公平竞争创造良好的环境。
第四条 私营企业的合法权益受国家法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第五条 私营企业职工应当依法组建工会，职工的合法权益受国家法律保护。

第二章 私营企业的组织形式
第六条 私营企业的主要形式：
（一）独资企业；
（二）合伙企业；
（三）有限责任公司。
第七条 独资企业是指一人出资经营，出资者对企业债务承担无限责任的经济组织。
第八条 合伙企业是指二人以上按照协议出资，共同经营，共负盈亏的经济组织。
合伙企业应当有书面合伙协议书。合伙协议书应当载明合伙人的出资形式、出资数额、利润分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止、清算等事项。
合伙人对企业债务承担连带无限责任。
第九条 有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的具有法人资格的企业。
设立有限责任公司应当符合《中华人民共和国公司法》的规定。
第十条 私营企业可以作为股份有限公司发起人。
设立股份有限公司必须符合《中华人民共和国公司法》的规定。
第十一条 私营企业可以与其他经济组织联合经营，联营各方资产所有权属不变，并依照协议的约定承担法律责任。
私营企业可以依法向其他企业投资、入股，可以承包、租赁、兼并其他企业。
私营企业可以依法与外商兴办合资、合作企业。

第三章 私营企业的登记注册
第十二条 凡年满十八周岁以上的下列人员可以申请开办私营企业：
（一）城镇待业人员；
（二）农村村民；
（三）个体工商户；
（四）辞职、退职、退伍、离休、退休人员；
（五）法律、法规允许的其他人员。
第十三条 申请开办私营企业应当具备下列条件：
（一）有符合规定的企业名称；
（二）投资者符合规定人数；
（三）有与生产、经营规模相适应的资金及从业人员；
（四）有固定的生产、经营场所和必要的设施；
（五）符合法律、法规、行政规章规定的其他条件。
第十四条 申请开办私营企业，必须持有关证件，向生产经营场所或企业主要办事机构所在地的县以上工商行政管理部门办理登记注册，取得营业执照或企业法人营业执照后，始得生产经营。
第十五条 申请开办私营企业应当提交下列证明文件：
（一）申请人身份证明；
（二）开业登记申请书；
（三）生产经营场地产权证明或场地使用证明；
（四）企业章程；
（五）法律、法规、行政规章规定的其他有效文件。
第十六条 依照法律、法规、行政规章的规定，生产经营需要经过特别批准的行业和商品，申请登记注册时应提供相应的批准文件。
第十七条 工商行政管理部门在接到开业登记申请三十日内，对符合条件的进行登记注册，发给营业执照或企业法人营业执照；对不符合开办条件的，不予登记注册，并说明理由。
开办私营企业需经有关部门审批的，有关部门应当在法律、法规、行政规章规定的时限内予以办理，批准的发给批准文件；不予批准的，通知申请人并说明理由。
第十八条 在边远、高寒分散、少数民族贫困地区申请开办私营企业的，工商行政管理部门审核同意后免费予以登记注册。
第十九条 私营企业应当在领取营业执照之日起三十日内，凭营业执照到生产、经营所在地税务部门申报税务登记。
第二十条 具有法人资格的私营企业开业后，不得减少注册资本。确需减少的，必须编制资产负债表及财产清单，依照《中华人民共和国公司法》的规定登报通告债权人，公告期满债权人无异议的，向工商行政管理部门申请变更登记。
具有法人资格的私营企业开业后，要求增大注册资本的，应当向工商行政管理部门提供新增注册资本的合法验资证明，并办理变更登记。
第二十一条 私营企业分立、合并、转让、迁移、设立或撤销分支机构以及改变主要登记事项，必须向原登记的工商行政管理部门办理变更登记、注销登记或重新登记，并由工商行政管理部门进行企业登记公告。
第二十二条 私营企业终止，必须进行财产清算，缴清税款，清偿债务，向社会公告，并向原登记的工商行政管理部门申请办理注销登记。
具有法人资格的私营企业申请破产，应依照《中华人民共和国公司法》第八章、《中华人民共和国民事诉讼法》企业破产还债程序以及国家有关规定执行。
第二十三条 国家机关和国有、集体企业、事业单位不得出具证明或采取其他手段，使私营企业登记注册为国有、集体企业。

第四章 私营企业的权利与义务
第二十四条 私营企业在生产经营活动中享有下列权利：
（一）依法使用、转让企业名称、字号和注册商标；
（二）在核准登记的范围内自主经营；
（三）向金融机构申请贷款；
（四）依法取得土地使用权；
（五）依法自主决定企业的用工；
（六）依法自主决定企业税后利润分配、职工工资分配和奖惩办法；
（七）参加国家专业技术职务评定，决定企业内部专业职务评聘；
（八）在国家规定的范围内决定企业产品价格和服务收费标准；
（九）参加国家或有关部门、地区组织的产品鉴定、质量认证、技术鉴定、计量测试、展销定货和文化技术培训及其他各种行业活动；
（十）申请注册商标、专利，申报科研成果；
（十一）申报国家和地方的科研、开发项目；
（十二）依法订立、履行、变更或解除经济合同；
（十三）依法提出企业变更、歇业、停产、破产申请；
（十四）法律、法规规定的其他权利。
第二十五条 私营企业在生产经营活动中应当履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、行政规章，接受国家行政执法部门依法进行的监督和社会公众的监督；
（二）遵循自愿、平等、公正、诚实、信用的原则，遵守职业道德；
（三）依法纳税；
（四）按照法律、法规、行政规章的规定交纳有关费用；
（五）建立健全财务会计制度，依法向有关部门提交统计资料；
（六）遵守国家价格管理规定；
（七）依法履行合同；
（八）保证生产经营产品的质量，不得生产销售伪劣产品；
（九）保障职工的合法权益，为本企业工会提供必要的活动条件；
（十）保护生态环境和自然资源，防治污染；
（十一）法律、法规和行政规章规定的其他义务。
第二十六条 除法律、法规、行政规章另有规定的外，私营企业有权经营任何行业和商品。
第二十七条 具备条件的私营企业可以依法申请外贸进出口权。也可以与有外贸进出口权的企业联营，或以委托代理等方式开展外贸业务。
第二十八条 私营企业合法使用的生产经营场所，任何组织或个人不得随意侵占；因建设需要拆迁的，建设单位应按国家有关规定给予妥善安置，造成损失的，按规定给予补偿。
第二十九条 私营企业的从业人员，在参与国家政治生活、参军、升学、评选劳模等方面，同国有、集体企业职工享有同等的地位。
第三十条 私营企业有权拒绝法律、法规、行政规章规定以外的收费、罚款，有权拒绝各种摊派以及超标准收费。
私营企业因拒绝乱收费、乱摊派、乱罚款的行为而受到打击报复，合法权益受到损害的，有权向国家有关机关检举、控告或者向人民法院起诉。
第三十一条 私营企业招用职工应当依照《中华人民共和国劳动法》的规定，与劳动者签订劳动合同，按时足额支付职工劳动报酬，保障职工享受国家规定的福利待遇，为职工办理失业、养老、医疗和伤残保险。
私营企业应当对劳动者进行职业教育和岗位培训。
第三十二条 私营企业在生产、经营活动中，应当改善劳动条件，加强劳动保护，为职工提供劳动保护用品，做到安全生产。
对从事影响人身健康或安全的行业和工种的，必须按照国家和省人民政府有关劳动保护的规定执行。
第三十三条 私营企业必须严格按照有关法律、法规的规定，对女职工和未成年工实行特殊劳动保护，不得雇佣童工。

不得以暴力威胁或其他违法手段强迫职工劳动或延长劳动时间，严禁虐待、侮辱职工，不得引诱、教唆、胁迫职工从事违法活动。
第三十四条 私营企业在作出对职工解除劳动合同或其他行政处分的决定时，应当事先征求本企业（或行业）工会的意见。工会认为不适当的，有权要求该企业重新研究处理。
第三十五条 私营企业与劳动者发生劳动争议，可以协商解决。协商不成的，应当依法向当地劳动争议仲裁委员会申请调解、仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。

第五章 管理与服务
第三十六条 各级工商行政管理部门，依法对私营企业实施行政管理和监督，保护合法生产经营活动，查处违法行为。

第三十七条 各级计划、经贸部门应当研究制定私营企业发展的产业政策，加强宏观指导，并会同有关部门协调解决私营企业的原材燃料、水、电和产品鉴定、产品出口、技术改造、技术职务评定以及出国从事商务活动等事项。
第三十八条 各级乡镇企业管理部门应当会同有关部门，引导和支持农村私营企业的发展，提供产前、产中、产后服务，对产品质量、安全生产、合理利用资源、环境保护等进行指导和监督。
第三十九条 各级城乡建设管理部门应当根据城乡建设规划，为私营企业选择生产经营场所提供信息服务。
第四十条 私营企业依照法律、法规、行政规章的规定申请减免税，凡符合条件的，各级税务部门应当及时为企业办理减免税手续。
第四十一条 有关部门向私营企业收取各项费用，必须按照法律、法规、行政规章的规定执行。
任何单位和个人不得以任何方式要求私营企业提供超出法律、法规、行政规章规定以外的人力、物力、财力，不得乱罚款。
第四十二条 各级工商业联合会应当团结、帮助、教育、引导私营企业爱国、敬业、守法，为其提供市场信息和咨询服务，维护私营企业的合法权益。
第四十三条 其他有关部门在各自的职权范围内，依法对私营企业的生产、经营活动进行指导、服务、监督和管理。

第六章 法律责任
第四十四条 私营企业在生产经营中有偷税、骗税、抗税或其他税务违法、违章行为；侵犯职工合法权益；生产销售伪劣商品；以及其他违反国家资源、金融、卫生、社会治安、环境保护等法律、法规行为的，由有关部门依照国家有关法律、法规、行政规章予以处罚。
第四十五条 违反本条例规定无照经营的，由工商行政管理部门没收非法所得；对符合登记条件的，限期办理注册登记，对不符合条件的，责令停止经营；对拒绝接受管理继续经营的，处以五千元以上五万元以下的罚款。
以公司名义无照经营的，按照《中华人民共和国公司法》规定处罚。
第四十六条 国家机关和国有、集体企业、事业单位违反本条例第二十三条规定的，除承担相应的民事责任外，工商行政管理部门应当责令纠正，并由其主管部门追究直接责任人的行政责任。
工商行政管理部门及其工作人员严重过失或故意造成私营企业虚假登记注册的，由主管部门根据情节追究直接责任人的行政责任，并给予经济处罚。
第四十七条 任何单位或个人，凡违反法律、法规、行政规章的规定，向私营企业乱收费、乱摊派、乱罚款的，由监察部门或有关主管部门依法追究单位负责人或直接责任人的行政责任，并处以违法收入一至三倍的罚款。
第四十八条 国家机关和国家机关工作人员在行使职权中违反法律、法规、行政规章，侵犯私营企业合法权益而造成损失的，按《中华人民共和国国家赔偿法》规定承担赔偿责任。
第四十九条 国家机关工作人员滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，侵害私营企业合法权益的，由监察部门或有关主管部门根据情节给予行政处分，并没收非法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 私营企业在生产经营中的同一违法行为，行政管理部门不得以同样事实和理由对其重复处罚。
第五十一条 依照本条例规定的罚没收入一律全额上缴同级财政。
第五十二条 当事人对行政处罚不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定提请复议或者向人民法院提起诉讼。
当事人对行政处罚不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第五十三条 本条例具体运用中的问题由云南省工商行政管理部门负责解释。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。



1995年1月13日