从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权


一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。


（重庆市渝中区人民法院 谢侃）



江苏省徐州市人民政府


徐州市农业人口独生子女家庭奖励优惠暂行办法

第 105 号



《徐州市农业人口独生子女家庭奖励优惠暂行办法》已经2005年5月11日市政府第45次常务会议讨论通过，现予公布，自2005年7月1日起施行。




市长李福全

二○○五年五月十三日


徐州市农业人口独生子女家庭奖励优惠暂行办法


第一条为建立和完善计划生育利益导向机制，稳定我市低生育水平，实现人口与经济、社会的协调发展，根据《中华人民共和国人口与计划生育法》、《江苏省人口与计划生育条例》以及国家有关计划生育政策的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市自愿放弃生育二孩，终身生育一个孩子，依法领取了《独生子女父母光荣证》，并落实了长效避孕措施的农业人口夫妻及其独生子女。
第三条本办法所称的农业人口是指户籍属本市农业户口并登记在村（居）民委员会，不享受城市最低生活保障的人员。
本办法所称的计划生育困难家庭是指农村独生子女或其父母，因病或因意外导致六级以上伤残、死亡，或者有其他特殊困难的计划生育家庭。
　　计划生育困难家庭由民政、人口计生部门共同确定。
第四条市、县（市、区）人民政府应当分别建立不低于50万元的人口和计划生育公益金，用于救助计划生育困难家庭。
第五条符合下列条件之一的，每人每月领取不低于50元的计划生育奖励扶助金，直至死亡为止：
（一）年满60周岁并领取《独生子女父母光荣证》的；
（二）年满50周岁，只生育一个孩子且孩子死亡后未再生育的；
（三）年满50周岁，只生育一个女孩的。
第六条独生子女父母从领取《独生子女父母光荣证》当年起至子女14周岁止，每人每年各领取不低于30元的独生子女父母奖励金或者按照上述标准一次性领取独生子女父母奖励金。奖励金由镇级财政支付，县(市)、区财政给予适当补贴。
第七条符合规定经批准再生育一个孩子的夫妻，领取《再生育一个孩子生育证》后自愿不再生育的，由县（市）、区人民政府一次性奖励2000元，并为夫妻双方各办理一份保费为2000元的农村养老保险。
第八条独生子女因病或因意外导致伤残，经有权部门鉴定为五、六级伤残的，由县（市）、区人民政府给予一次性补助3000元；完全丧失劳动能力的，由县（市）、区人民政府给予一次性补助5000元。
第九条独生子女父母有一方发生意外伤残，经有权部门鉴定为完全丧失劳动能力，且子女未满18周岁的，每年由县（市）、区人民政府补助1000元至其子女年满18周岁为止。
第十条独生子女意外死亡或经有权部门鉴定为完全丧失劳动能力的，其父母已失去生育能力且未收养子女的，由县（市）、区人民政府为独生子女父母双方各办理一份农村养老保险，保费总金额为1万元。
第十一条符合农村最低生活保障条件的计划生育困难家庭每年领取不低于200元的补助，补助经费从人口和计划生育公益金中支付。
第十二条年满60周岁并领取《独生子女父母光荣证》的，或年满50周岁，只生育一个孩子且孩子死亡后未再生育的，每人每年10元的大病统筹资金由市财政负担。
第十三条参加新型农村合作医疗的独生子女及其父母，在定点医疗机构就诊时，其检查费、住院费给予不低于20％的优惠。
参加新型农村合作医疗的计划生育困难家庭，独生子女及其父母的医药费用总额在年内达到1000元以上的，从医疗救助基金中按医药费总额的5％给予救助。医疗救助不影响该家庭应享受的合作医疗补偿。
第十四条计划生育困难家庭独生子女的计划免疫保健保偿费优惠10％。
第十五条县（市）、区及镇级计划生育服务机构为独生子女父母提供计划生育技术服务，免收检查费。
第十六条独生子女家庭符合低保条件的，应当优先纳入当地最低生活保障范围。
享受农村最低生活保障，且只生育一个女孩的家庭，其低保标准提高20％。
第十七条享受农村最低生活保障的独生子女家庭，其独生子女免交义务教育阶段的杂费，所免经费由财政给予补助。
独生子女在报考本县（市）、区高中、职业高中和职业中专时，中考成绩可以加10分投档。
第十八条同等条件下，人事、劳动部门应当优先推荐独生子女及其父母就业职业培训和劳务输出，公共职业介绍机构和就业管理机构应当免收门票费、求职登记费及有关服务费，并按规定减免就业培训费。
第十九条独生子女及其父母申办个体工商户营业执照，只收取工本费。
计划生育困难家庭从事个体工商活动的，免收管理费。
第二十条独生子女家庭初装有线电视，初装费优惠50%。
独生子女家庭安装电话，工料费优惠50%；初装宽带，宽带接入费优惠50%。
第二十一条独生子女及其父母参观游览政府投资建设管理的公园景点，门票优惠50％。
第二十二条独生子女及其父母办理驾驶人证照以及机动车、拖拉机、联合收割机年检，减收5％的费用。
第二十三条独生子女家庭追索赡养费、抚育费、扶养费、劳动报酬以及医疗费用的诉讼案件，; 第二十四条科技部门、农林部门应当优先为计划生育困难家庭提供科技服务。
第二十五条农机部门在抢种抢收期间，应当优先调配农机具，帮助独生子女家庭抢收、抢种农作物。
第二十六条信用社在实施小额信贷扶贫项目时，应当优先安排独生子女家庭。
第二十七条独生子女自愿报名应征入伍的，同等条件下，应当优先批准。
第二十八条发生下列情形之一的,取消或者终止享受待遇:
（一）又生育、抱养、收养子女，不符合规定条件的；
（二）户口迁到外市的；
（三）其他不符合独生子女家庭奖励优惠条件的。
第二十九条农业人口独生子女家庭奖励优惠政策的执行情况纳入计划生育政务公开的范围，在镇、街道办事处或者村委会、居委会、社区公示公开，接受群众监督。
第三十条各县（市）、区人民政府及徐州市人口和计划生育委员会可根据本办法制定实施细则。
第三十一条本办法自2005年７月１日起施行。