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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

时间:2024-06-28 08:15:43 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8969
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。



质押监管是近年来出现的一种金融服务与物流服务的创新。2004年,质押监管被中国物流与采购联合会评为“十大创新物流业务模式”之首。质押监管业务中主要模式之一是动产质押监管。质押监管,特别是动产质押监管的兴起和发展,让人比以往更加关注作为担保物权制度之一的动产质押。有法学家断言,动产质押已经衰落了。情况果真如此吗?间接占有制度在动产质押中是如何体现的?第三方介入后,又是如何实现其相关职能的?
本文试图从移转占有入手,对动产质押与第三方的监管、保管等法律关系进行初步分析。
一、动产质押的占有和间接占有
民法学家王利明先生在《担保物权制度的发展与我国物权法草案》一文中曾断言,担保物权制度的“一个发展趋势是动产质押逐渐衰落,权利担保不断增长。现代社会,动产质押都已经逐渐衰落了”。他认为主要原因在于动产质押使得动产不能得到有效利用,质权人占有动产后,不仅不能产生收益,还要承担保管责任,成为一个沉重的负担。王利明先生以某企业将用于生产的机器设备交给银行质押为例,从而得出结论“动产质押在世界范围内衰落”。
分析王利明先生的论断,主要在于他认为动产被质权人占有了而没有被有效利用。根据我国《担保法》,动产质押是债务人或者第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保。
如果我们照套法条,理所当然是银行直接占有机器设备。但在实际的经济生活中并非如此。因为当前的动产质押贷款中,一般的操作模式是银行授权委托第三方进驻生产现场,对质物进行监管或保管。机器设备仍在正常运转,继续为企业创造价值,银行则按合同约定取得收益。
那银行作为质权人,是怎样对质物实现移转占有的呢?这里涉及到一个重要的法律概念,那就是“占有”。
占有是指占有人对物的事实上的控制与支配。在我国法学理论上,以占有人是否直接占有标的物为标准,占有可以分为直接占有和间接占有。直接对标的物为事实上的管领力者,为直接占有;自己不对标的物加以直接占有,而是对直接占有该标的物的人有返还请求权,因而间接对该物有事实上的管领力者,形成间接的管理和控制,为间接占有①。例如,在租赁关系中,出租人将其财产出租给承租人之后,承租人是直接占有人,出租人是间接占有人。
对于间接占有基础上的推定是否能够成立权利推定,在法律学说上具有不同的看法。
大陆法系国家对此多有规定,如德国、意大利、瑞士的民法典等。其中《德国民法典》第868条规定“作为用益权人、质权人、用益承租人、使用承租人、保管人或者基于其他类似的法律关系而占有其物的人,由于此类关系对他人暂时享有占有的权利或者负有义务时,该他人也是占有人(间接占有人)”。日本民法学通说认为,有瑕疵的占有也具有推定效力,所以间接占有也可以进行权利推定。②
反观我国情况,我国在担保物权的立法上未能引入间接占有制度,只是在法学理论上有过探讨和研究。当前《物权法》正在修订中,我国对是否应在《物权法》中规定间接占有仍存在很大争议。
从占有及其相关概念发展的趋势来讲,需要间接占有制度的存在。占有概念基于经济发展的要求需要进行扩大解释,现代民法理念在对占有人对物的关系上已不仅仅局限于依赖时间与空间的条件。正如有的学者在论述占有的事实上的管领力时所言“占有的成立,无需占有人对标的物为直接的支配、管领,即使对标的物没有直接的管领力、支配力,但是基于法律关系而以他人为媒介者,也可成立占有”。③可见,间接占有法律制度的支持和介入松弛了占有人与物事实上的联系,使占有由直接实际的支配而渐扩大至观念的支配。“间接占有并非对于物为事实上的管领,而是一种观念的占有。”④
我们将间接占有制度运用到上述王利明先生所举的例子中,就可以分析得出,银行对机器设备的占有就是间接占有。由于在生产现场有银行委托的第三方,第三方所从事的监管或保管活动均按照银行的指令执行,银行不对机器设备进行直接占有,而是通过第三方,间接对机器设备有事实上的管领力,这样,整个生产过程和状态都可以在银行的掌控之下。
二、间接占有与第三方的监管、保管职能
根据陈华彬先生对间接占有的定义,间接占有人是对直接占有该标的物的人有返还请求权。我们回到先前谈到的,在动产质押监管业务中,引入的第三方扮演的是怎样的角色?直接占有该标的物的人是某企业还是第三方?
我个人认为,要分别待之:
一种情况,如果第三方担负的是监管职能,那直接占有该标的物的人所指的应是出质人,也就是机器设备所有人——某企业。实施监管的第三方,其实并没有直接占有该标的物。第三方只是作为媒介和桥梁,在银行和机器设备之间,让银行实现间接占有。
在动产质押监管中,监管第三方的出现,并没有打破原先直接占有标的物的人——出质人和间接占有人——质权人之间的平衡,两者的身份和地位并没有发生变化。如果说间接占有只是一种法学理论上探讨的话,那么,在现实中动产质押监管第三方的出现,让质权人的间接占有权更有实现的可能性。一旦机器设备所有人,也就是直接占有标的物的人——某企业,对机器设备有违背间接占有人——银行的行为,银行就可以亲自或由银行委托的监管第三方进行处置,直至提出返还请求权。
另一种情况,如果第三方担负的是保管职能,那直接占有该标的物的人就应是第三方。还是要引用《德国民法典》第868条的规定“作为用益权人、质权人、用益承租人、使用承租人、保管人或者基于其他类似的法律关系而占有其物的人,由于此类关系对他人暂时享有占有的权利或者负有义务时,该他人也是占有人(间接占有人)”。第三方充当的是保管人的角色,则第三方就应是直接“占有其物的人”,银行仍是间接占有人。
可以这样说,以监管或保管为已任的第三方的出现,是作为担保物权制度之一的动产质押继间接占有理论引入之后,第二个重大变化,只是这种变化是由实践推动的罢了。这也说明,市场需要动产质押,其理论也在不断发展过程中,去故纳新,为动产质押的发展提供更具操作性的理论依据,这也正是动产质押发展的生命力所在。
三、第三方监管、保管职能异同比较
第三方扮演的监管和保管角色的不同,直接导致的是其实施的法律行为的不同以及所承担的法律后果不同,第三方在上述间接占有制度中所处的法律地位也是迥异的。
那监管和保管究竟有何区别呢?
“监管”中的“监”,在汉语字典中的意思就是从旁察看。监管与保管虽然只是一字之差,但仍是有区别的。
首先,监管,通常含有监督和管理的内容,但并不是监督与管理两个词的内涵的简单叠加,监管有其特定涵义。国内学者对“监管”的表述为“是由监管者为实现监管目标而利用各种监管手段对被监管者所采取的一种有意识的和主动的干预和控制活动”。⑤从这一定义可以看出,监管是一种干预和控制活动,而不是直接介入的活动。
我国《合同法》中,将保管合同与仓储合同分开列举,但有趣的是,保管合同和仓储合同中实施保管、仓储的一方均指称为“保管人”。仓储合同中保管的主要责任和义务是什么呢?
一是给付仓单的义务。保管人应当向存货人给付仓单。仓单是保管人应存货人的请求而签发的一种有价证券,是提取仓储物的凭证。仓单与我们目前仓储企业的提单是有本质区别的。仓单具有以下两方面效力:一是受领仓储物的效力,二是移转仓储物的效力。存货人或者仓单持有人在仓单上背书并经保管人签字或者盖章的,可以转让提取仓储物的权利。而传统意义上的提单,则只是受领仓储物,而没有移转仓储物的效力。二是接收、验收义务。若因验收发生仓储物不符合的品种、数量、质量不符合约定的,保管人应当承担损害赔偿责任。三是妥善保管义务。储存期间,因保管人保管不善而非不可抗力、自然因素或货物(包括包装)本身的性质而发生仓储物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任。
与保管的上述三项重要义务相比,监管方侧重的是在一旁的监督、督促保管方是否切实履行了诸如给付仓单、接收和验收、妥善保管仓储物(质物)等工作,并不直接从事保管事务。
其次,仓储合同的一个重要的法律特征就是保管人须为有仓储设备并专事仓储保管业务的主体。而监管则不同。目前,我国对于从事动产质押监管业务的企业并没有明确要求,只要在经营范围中核定仓储之类的经营内容,一般来说就可以了。当然,委托方在选择监管方时,会更多地选择有仓储设备等实际资产企业,这样做也是出于一种资产保证。
区分监管和保管的意义在于,一是现在无论是出质人,还是质权人,乃至介入的第三方,都在有意无意间模糊了监管与保管的界限。所以,第三方有必要明确自己所扮演的角色,不要发生错位。作为监管方,应该是相对超脱的,无须承担应由保管方负担的责任,监管方仅就防控监管风险,承担监管责任。
二是监管与保管,由于承担的责任和后果不同,其收益也是大不相同的。在实际操作中,应该注意的是“等价服务”原则:对于保管方来说,不要承担的是保管责任,却只得到监管的收益;对于委托人(质权人)来说,不要支付的是委托给予保管的成本,取得的却是监管的服务。
三是除出质人和质权人之外,第三方会出现监管和保管两种角色重合的情况。这是业务的发展趋势,即第三方逐步由纯粹的监管责任向监管、保管责任相混合的方向演化了,仓储方和监管方合为一方,其责任也合二为一。
经过上述分析,我们原先定义的“动产质押监管”这个新业务名称还是应值得商榷的,至少它还没有准确地传达出这一新业务的内在涵义。当然,从该业务的发展趋势看,第三方扮演监管、保管双重角色,与质权人、出质人也有合同约定。但在实际操作中,第三方往往会以仓库或场地租赁、委托仓储保管作业等方式,向第四方转嫁这种义务和责任,但对于质权人(委托人)来说,双重角色的第三方始终是唯一的责任人。
四、动产质押引入“不移转标的物占有” 理论
间接占有制度在我国立法上推行尚待时日。而德国、意大利、瑞士等一些大陆法系国家对此已在立法明确规定。本文前面已有论述。更有甚者,法国在2006年3月,对动产质押理论又进行了重大突破。
法国民法典新近对动产质押权作了调整。根据法国民法典第2336条的规定,质押在当事人间达成书面协议、指明所担保的债务和质押的财产之后,即告成立,不再以物的交付作为要件了。质押的标的扩大,对于未来的财产也可以设立质押。就质押对于第三人的对抗力而言,法案强调的是一种可以选择公示的方式,也可以选择向债权人或者第三人交付质物的方式。总体的趋势是,由当事人自行选择公示的手段和方法。
其次,法案第2337条承认债务人也可以不转移质物的占有而设立质押,继续使用质物。对于质押的效力而言,如果当事人不愿意披露其交易行为,不愿意进行公示,也可以选择向债权人或第三人转移质物的占有的方式。
从间接占有理论,到设立动产质押可不移转标的物占有,无须对标的物实际交付,这些都是对动产质押理论的贡献,也是在动产质押发展的基础上,进行的理论到实践的突破。无论是德国民法典的“间接占有论”,还是法国民法典的“不移转标的物占有”论,我想,主要着眼和解决的是质物的实际效用问题,也就是在市场经济中实现质物配置资源的价值最大化。同时,动产质押理论的发展,也是经济实践活动推动的产物和结果。如果按照王利明先生的说法,“动产质押衰落”,那么,国外在动产质押理论上也就没有必要作更新和调整了。试想,今后将这些新理论运用的动产质押监管业务中,可以相信,此项业务将有更大的发展。




蚌埠市国有工业企业经营者年薪制试行办法

安徽省蚌埠市人民政府


蚌 埠 市 人 民 政 府 文 件

蚌政〔2001〕19号

关于印发蚌埠市国有工业企业经营者年薪制试行办法的通知

各县、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《蚌埠市国有工业企业经营者年薪制试行办法》已经市政府第31次常务会议讨论通过。现印发给你们,请遵照执行。

二○○一年三月八日


蚌埠市国有工业企业经营者年薪制试行办法


          第一章 总 则

  第一条 为适应建立现代企业制度的需要,促进企业家队伍的形成和发展,建立健全国有企业经营者激励机制,根据《安徽省国有企业经营者年薪制暂行办法》(皖政〔1999〕22号),结合实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称的年薪制,是指以年度为单位,根据企业经营规模、经营管理业绩和承担的责任、风险确定企业经营者工资收入的一种分配形式。
  第三条 本办法适用于市属国有及国有控股大中型工业骨干企业的董事长、总经理。

       第二章 年薪的构成及计算

  第四条 企业经营者的年薪由基本收入和业绩收入两部分组成。
  第五条 经营者的基本收入依据企业当年经营规模确定。年销售收入1亿元以下的,月基本收入3000元;年销售收入1-2亿元的,月基本收入3500元;年销售收入2- 4 亿元的, 月基本收入4000元;年销售收入4-6亿元的,月基本收入4500元; 年销售收入6-8亿元的,月基本收入5000元;年销售收入8-10亿元的, 月基本收入5500元;年销售收入10亿元以上的,月基本收入7500元;年销售收入15亿元以上的,月基本收入10000元; 年销售收入达到30亿元以上的,月基本收入20000元。
  第六条 经营者的业绩收入与企业经营管理业绩挂钩。盈利企业经营者业绩收入按企业当年利润的2%计提。
  第七条 对盈利企业超上年度基数增盈部分,按增盈额的1%追加经营者业绩收入;当年低于上年度基数减利部分, 按减利额的2%扣减业绩收入,直至业绩收入为零。
  第八条 企业当年货款回笼率达到98%,经营者全额享受业绩收入;货款回笼率低于98%的,按当年新增应收回笼款的2 %扣减业绩收入,直至为零。
  对回笼率达到100%以上部分,按增收回笼额的1%增加经营者业绩收入。
  第九条 企业当年欠缴各种税金、社会保险费或发生重大安全责任事故的,取消经营者当年业绩收入;未完成社会治安综合治理目标和计划生育指标的,扣减经营者当年业绩收入的30%。
  第十条 经营者年薪收入不低于基本收入。业绩收入上不封顶。

       第三章 年薪的计算口径

  第十一条 年薪考核的利润指标为企业税后利润( 所得税实行差别税率的统一按33%计算)。 利润指标考核结果以审计确认并经考核部门认可的调整数为准。
  第十二条 企业利润包括企业所属全资子公司利润及控股、参股公司的权益利润。

       第四章 年薪的考核与管理

  第十三条 考核由市经贸委及企业主管部门会同市劳动局、审计局、财政局、国有资产管理局等部门组织实施。
  第十四条 经营者当年任期不满1年的, 按当年任期月数享受基本收入,不享受业绩收入。
  第十五条 经营者基本收入暂按上年销售收入规模标准由企业按月发放,次年初根据实际销售收入经考核部门重新核定后,多退少补。
  第十六条 经营者业绩收入待考核后,由企业发放,直接进入企业成本,并可按照《蚌埠市放开搞活市属国有中小型工业企业的办法(试行)》(蚌政〔1999〕63号)规定鼓励购买企业股权。

         第五章 罚 则

  第十七条 实行年薪制的企业经营者,年初应向市企业经营者风险金管理专户一次性交纳风险抵押金,交纳数额为10个月基本收入。当年企业由盈转亏,按亏损额的1 %扣缴风险抵押金,直至扣完。经营者如在任期内弄虚作假,届中审计或离任审计发现经营者年度考核利润额不实的,追缴其多领的年薪收入,并由有关部门追究其责任。

           第六章 附 则

  第十八条 实行年薪制企业的经营者不得领取除年薪以外的任何工资性收入。
  第十九条 实行年薪制企业的经营者年薪收入按年度12个月分摊计算,应纳个人所得税额由企业代扣代缴。
  第二十条 本办法由市经济贸易委员会负责解释。
  第二十一条 本办法自发布之日起先由市经贸委选择2-3 户国有企业进行试点,在试点基础上逐步推行。1996年5月9日市人民政府发布试行的《蚌埠市国有企业经营者年薪制试行办法》(蚌政〔1996〕19号)同时停止执行。